2021年4月16日上午9：30，由廣東金橋百信律師事務(wù)所房地產(chǎn)法律事務(wù)部承辦的金橋大講堂第128期如期舉行，李開華律師分享的《斷供案件中各方利益之博弈——試談<民法典>擔(dān)保解釋第52條》引發(fā)與會(huì)人員的熱烈研討。

本次講堂沿襲房產(chǎn)部的一貫風(fēng)格，邀請了碧桂園、萬科、陽光城、新鴻基、新世界等房企法務(wù)人員參加，讓本次講座成為律師與房企法務(wù)交流與思想碰撞的平臺(tái)。

李開華律師在開講前與現(xiàn)場人員提問互動(dòng)，“哪家律所曾經(jīng)參與承辦國內(nèi)銀行首宗樓盤按揭業(yè)務(wù)？”“是金橋百信”，一問一答之間，彰顯了金橋百信不凡的地產(chǎn)業(yè)績。

李開華律師分享的《斷供案件中各方利益之博弈——試談<民法典>擔(dān)保解釋第52條》包括以下四方面：

第一：銀行的輕松應(yīng)對。廣東高院的一紙批復(fù)“不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記雖具有一定的物權(quán)性質(zhì)，但預(yù)告登記權(quán)利人對涉案房屋并沒有因此取得抵押權(quán)”后，從篩選的2015年來廣東與房屋優(yōu)先受償權(quán)相關(guān)聯(lián)的38個(gè)斷供案例反映，法院判決不支持銀行拍賣、變賣涉案房屋并對價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)與支持銀行拍賣、變賣涉案房屋并對價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)比例為53%：47%。

第二：開發(fā)商的被動(dòng)救贖。從篩選的近三年廣東關(guān)聯(lián)度較高的81個(gè)開發(fā)商為斷供業(yè)主代償拖欠貸款再起訴業(yè)主解除購房合同案例反映，法院判決支持解除購房合同與不支持解除購房合同比例為67%：33%，在法院不支持解除購房合同的情況下，開發(fā)商作為普通債權(quán)人向業(yè)主追償代償貸款，可能面臨無法清償?shù)牟焕置妗?/p>

第三：最高人民法院關(guān)于適用《民法典》有關(guān)擔(dān)保制度的司法解釋第52條解讀。對在何種情況下預(yù)告抵押登記可以轉(zhuǎn)為抵押權(quán)、何種情況下預(yù)告抵押登記不能轉(zhuǎn)為抵押權(quán)、如何維持預(yù)告登記不失效等方面進(jìn)行了講述。

第四：開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)防范。如何防范斷供案件相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)，李律師從與銀行合作協(xié)議條款的調(diào)整、與業(yè)主的合同條款完善、辦證環(huán)節(jié)如何確保預(yù)抵押登記不失效以及發(fā)生斷供案件如何進(jìn)行非訴或訴訟處理等方面提出了自己的見解。

在分享的最后，李律師提出四個(gè)問題進(jìn)行討論：

1、如何避免抵押預(yù)告登記失效？

2、如業(yè)主斷供時(shí)尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記，銀行起訴業(yè)主和開發(fā)商償還拖欠貸款，開發(fā)商該如何處理？

3、銀行以按揭合作協(xié)議約定辦理正式抵押登記前仍需承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，開發(fā)商以擔(dān)保解釋第52條主張抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立抗辯，開發(fā)商該如何應(yīng)對？

4、在法院不支持抵押權(quán)預(yù)告登記優(yōu)先受償權(quán)、法院不支持解除購房合同、業(yè)主跑路房屋又被查封的情況下開發(fā)商該如何應(yīng)對？

與會(huì)律師與房企法務(wù)人員紛紛參與討論，從開發(fā)商的角度探討在發(fā)生斷供案件時(shí)，各方如何博弈，如何參與爭房大戰(zhàn)，以及如何從源頭的合同條款設(shè)計(jì)進(jìn)行完善?，F(xiàn)場氣氛熱烈，不時(shí)碰出奇思妙想，將講座推向高潮。

房產(chǎn)部主任馬立峻高屋建瓴作總結(jié)，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，律師不應(yīng)局限辦理簽約按揭等業(yè)務(wù)，應(yīng)從擔(dān)保新規(guī)角度出發(fā)，重塑銀行、開發(fā)商、業(yè)主關(guān)于按揭及斷供的新規(guī)則，讓各方利益博弈達(dá)到合法合理的平衡，房產(chǎn)部將會(huì)組織研發(fā)此類法律服務(wù)產(chǎn)品，力爭為行業(yè)的規(guī)范作出努力和貢獻(xiàn)。

最后，碧桂園泰國區(qū)域負(fù)責(zé)人朱紅英分享了《泰國房地產(chǎn)投資＆云上·素坤逸23項(xiàng)目》，介紹了到泰國置業(yè)的相關(guān)知識(shí)及泰國的風(fēng)土人情，令大家對泰國的美食與SPA等充滿了神往。

金橋百信房產(chǎn)部秉承海納百川、精益求精的精神，將繼續(xù)依托金橋大講堂，由本部門律師呈獻(xiàn)精彩的講座，并將一如既往地邀請房企法務(wù)人員參與交流，在專題分享與思想碰撞中，共同推動(dòng)專業(yè)的提升和行業(yè)的規(guī)范發(fā)展。

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