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金橋分享 ? 買房注意了!這些情況,都是開發(fā)商違約

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買賣房子的過程中,我們會和房地產(chǎn)開發(fā)商打交道,那么開發(fā)商違約的常見情形有哪些?

 

從最開始的看房,到洽談簽訂購房合同再到最后的驗房和交房,實際上都是一個完成的合同的簽訂和履行的過程,下面就來講講開發(fā)商違約的常見情形。

 

所謂開發(fā)商違約,就是指在后續(xù)履行合同的過程中,開發(fā)商出現(xiàn)了與合同約定不一致的地方,損害了買房人的合法權(quán)益。


開發(fā)商常見幾種違約情形



房屋質(zhì)量不符合合同約定的標準


我們在選房、簽訂合同時,正是對房子的面積和質(zhì)量確定下來,而實踐中,譬如承重墻、梁開裂;外墻、外窗、衛(wèi)生間滲水;墻面不垂直;大面積的空鼓等情況出現(xiàn),這實際上開發(fā)商違約的表現(xiàn)。

實踐中,針對房屋質(zhì)量的問題,具體可以分兩類情況處理:

 

一是普通的房屋質(zhì)量問題,開發(fā)商有質(zhì)量保修的責任。

 

二是嚴重的房屋質(zhì)量問題,譬如房屋主體質(zhì)量不合格或嚴重影響居住使用的,買房人可主張退房和賠償損失。


房產(chǎn)證逾期未辦下來的


逾期辦證的,按合同約定承擔逾期辦證的違約責任,逾期辦證超過一定期限,買房人可以主張退房,如實際損失超過合同約定的違約金的,可以按實際損失來主張。

 

那么這里的“一定期限”是多久呢?

 

這里所講的“一定期限”其實是在合同約定的交房日到了以后,給開發(fā)商發(fā)房屋催交通知書,在其后三個月合法期限內(nèi)開發(fā)商仍不能交房的,有權(quán)要求退房。

 

開放商應該按照合同約定,返還買房人已付的房款及產(chǎn)生的活期利息,約定有違約金的,可以一并賠付。

 

法條鏈接:《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條:

 

根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。

 

法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定,經(jīng)對方當事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,解除權(quán)消滅。


宣傳與實際交付的房子不一致


房子的地理位置、基本價格、面積、戶型、裝修標準、小區(qū)綠化、物業(yè)管理、周邊配套等與實際不符。

 

這種情況也常見,很多人以為是虛假宣傳,見怪不怪,實際上是開發(fā)商違約??!


因為《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定:

 

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內(nèi)容,當事人違反的,應當承擔違約責任。


不合理收費


出現(xiàn)了合同約定以外,又沒有法律依據(jù)的收費,譬如手續(xù)費;面積補差款;產(chǎn)權(quán)代辦費;產(chǎn)權(quán)證分戶圖表費等等。

來源:法制網(wǎng)


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