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金橋干貨 ? 注意了!1999年后城鎮(zhèn)居民使用宅基地不予確權(quán)登記

金橋干貨 ? 注意了!1999年后城鎮(zhèn)居民使用宅基地不予確權(quán)登記



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       為進(jìn)一步規(guī)范個別地方農(nóng)村不動產(chǎn)登記,國土資源部近日下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》,就非本農(nóng)民集體成員(含城鎮(zhèn)居民和華僑)依法取得的宅基地如何進(jìn)行確權(quán)登記等做出明確規(guī)定——1999年之后城鎮(zhèn)居民使用宅基地的,不予確權(quán)登記。

  據(jù)了解,在農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作取得積極進(jìn)展的過程中,還存在著農(nóng)村地籍調(diào)查工作基礎(chǔ)薄弱,個別地方不動產(chǎn)登記工作進(jìn)展緩慢,一些地方宅基地“一戶多宅”、面積超占嚴(yán)重等突出問題。為此,國土資源部下發(fā)《通知》,規(guī)定農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地須頒發(fā)統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)證書。同時,開展房地一體的農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查,將宅基地、集體建設(shè)用地和房屋等定著物一并劃定不動產(chǎn)單元,編制不動產(chǎn)單元代碼,為農(nóng)村不動產(chǎn)配上“身份證號”。

  針對“一戶多宅”問題,《通知》強(qiáng)調(diào),宅基地使用權(quán)應(yīng)按照“一戶一宅”要求,原則上確權(quán)登記到“戶”,且需經(jīng)本農(nóng)民集體同意并公告無異議,并按規(guī)定補(bǔ)辦有關(guān)用地手續(xù)后依法予以確權(quán)登記;未分開居住的,其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標(biāo)準(zhǔn)的,依法按照實際使用面積予以確權(quán)登記。

  宅基地面積超占也屬于歷史遺留問題,《通知》明確對于歷史上經(jīng)過批準(zhǔn)的宅基地,認(rèn)可批準(zhǔn)的效力,按照批準(zhǔn)面積確權(quán)登記。具體登記規(guī)定是,1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前,農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地,范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴(kuò)大的,均按實際使用面積予以確權(quán)登記;1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止,超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的,超過面積按國家和地方有關(guān)規(guī)定處理的結(jié)果予以確權(quán)登記;1987年《土地管理法》實施后,符合規(guī)劃但超過當(dāng)?shù)孛娣e標(biāo)準(zhǔn)的,在補(bǔ)辦相關(guān)用地手續(xù)后,依法對標(biāo)準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記,超占面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

  針對非本農(nóng)民集體成員(含城鎮(zhèn)居民和華僑)依法取得的宅基地,《通知》規(guī)定要依法予以確權(quán)登記。但因為1999年國辦發(fā)文禁止城市居民再以自行建造或購買的方式獲得宅基地,所以1999年之后城鎮(zhèn)居民使用宅基地的,不予確權(quán)登記。此外,《通知》也對集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)問題做了具體規(guī)定。



附有全文



國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知


各省、自治區(qū)、直轄市國土資源主管部門,新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國土資源局: 


  《國土資源部 財政部 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 農(nóng)業(yè)部 國家林業(yè)局關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》(國土資發(fā)〔2014〕101號)印發(fā)以來,各地采取切實措施,大力推進(jìn)農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作,取得了積極進(jìn)展。但同時也遇到了一些問題,比如有的地方農(nóng)村地籍調(diào)查工作基礎(chǔ)薄弱,難以有效支撐和保障農(nóng)村房地一體的不動產(chǎn)登記;有的地方只開展宅基地、集體建設(shè)用地調(diào)查,沒有調(diào)查房屋及其他定著物;個別地方不動產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)證后,仍然頒發(fā)老證;一些地方宅基地“一戶多宅”、超占面積等問題比較嚴(yán)重,且時間跨度大,權(quán)源資料不全等,影響了不動產(chǎn)登記工作的整體進(jìn)度。尤其是農(nóng)村土地制度改革試點地區(qū)土地確權(quán)登記發(fā)證遲緩,直接影響了試點工作的順利推進(jìn)。為進(jìn)一步加快農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作,有效支撐農(nóng)村土地制度改革,現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下: 


  一、頒發(fā)統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)證書。目前全國所有的市、縣均已完成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)機(jī)構(gòu)整合,除西藏的部分市、縣外,都已實現(xiàn)不動產(chǎn)登記“發(fā)新停舊”。農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)以及房屋所有權(quán)是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要內(nèi)容,各地要按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》等法規(guī)政策規(guī)定,頒發(fā)統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)證書。涉及設(shè)立抵押權(quán)、地役權(quán)或者辦理預(yù)告登記、異議登記的,依法頒發(fā)不動產(chǎn)登記證明。 


  二、因地制宜開展房地一體的權(quán)籍調(diào)查。各地要開展房地一體的農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查,將農(nóng)房等宅基地、集體建設(shè)用地上的定著物納入工作范圍。對于已完成農(nóng)村地籍調(diào)查的宅基地、集體建設(shè)用地,應(yīng)進(jìn)一步核實完善地籍調(diào)查成果,補(bǔ)充開展房屋調(diào)查,形成滿足登記要求的權(quán)籍調(diào)查成果。對于尚未開展農(nóng)村地籍調(diào)查的宅基地、集體建設(shè)用地,應(yīng)采用總調(diào)查的模式,由縣級以上地方人民政府統(tǒng)一組織開展房地一體的權(quán)籍調(diào)查。農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查不得收費(fèi),不得增加農(nóng)民負(fù)擔(dān)。 


  農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查中的房屋調(diào)查要執(zhí)行《農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查技術(shù)方案(試行)》有關(guān)要求。條件不具備的,可采用簡便易行的調(diào)查方法,通過描述方式調(diào)查記錄房屋的權(quán)利人、建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)等內(nèi)容,實地指界并丈量房屋邊長,簡易計算房屋占地面積,形成滿足登記要求的權(quán)籍調(diào)查成果。對于新型農(nóng)村社區(qū)或多(高)層多戶的,可通過實地丈量房屋邊長和核實已有戶型圖等方式,計算房屋占地面積和建筑面積。 


  三、規(guī)范編制不動產(chǎn)單元代碼。宅基地、集體建設(shè)用地和房屋等定著物應(yīng)一并劃定不動產(chǎn)單元,編制不動產(chǎn)單元代碼。對于已完成宗地統(tǒng)一代碼編制的,應(yīng)以宗地為基礎(chǔ),補(bǔ)充房屋等定著物信息,形成不動產(chǎn)單元代碼。對于未開展宗地統(tǒng)一代碼編制或宗地統(tǒng)一代碼不完備的,可在地籍區(qū)(子區(qū))劃分成果基礎(chǔ)上,充分利用已有的影像圖、地形圖等數(shù)據(jù)資料,通過坐落、界址點坐標(biāo)等信息預(yù)判宗地或房屋位置,補(bǔ)充開展權(quán)籍調(diào)查等方式,編制形成唯一的不動產(chǎn)單元代碼。 


  四、公示權(quán)屬調(diào)查結(jié)果。縣級以上地方人民政府統(tǒng)一組織的宅基地、集體建設(shè)用地和房屋首次登記,權(quán)屬調(diào)查成果要在本集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)公示。開展農(nóng)村房地一體權(quán)籍調(diào)查時,不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)(國土資源主管部門)應(yīng)將宅基地、集體建設(shè)用地和房屋的權(quán)屬調(diào)查結(jié)果送達(dá)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,并要求在村民會議或村民代表會議上說明,同時以張貼公告等形式公示權(quán)屬調(diào)查結(jié)果。對于外出務(wù)工人員較多的地區(qū),可通過電話、微信等方式將權(quán)屬調(diào)查結(jié)果告知權(quán)利人及利害關(guān)系人。 


  五、結(jié)合實際依法處理“一戶多宅”問題。宅基地使用權(quán)應(yīng)按照“一戶一宅”要求,原則上確權(quán)登記到“戶”。符合當(dāng)?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶,但未經(jīng)批準(zhǔn)另行建房分開居住的,其新建房屋占用的宅基地符合相關(guān)規(guī)劃,經(jīng)本農(nóng)民集體同意并公告無異議的,可按規(guī)定補(bǔ)辦有關(guān)用地手續(xù)后,依法予以確權(quán)登記;未分開居住的,其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標(biāo)準(zhǔn)的,依法按照實際使用面積予以確權(quán)登記。 


  六、分階段依法處理宅基地超面積問題。農(nóng)民集體成員經(jīng)過批準(zhǔn)建房占用宅基地的,按照批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記。未履行批準(zhǔn)手續(xù)建房占用宅基地的,按以下規(guī)定處理:1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前,農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地,范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴(kuò)大的,無論是否超過其后當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn),均按實際使用面積予以確權(quán)登記。1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止,農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地,超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的,超過面積按國家和地方有關(guān)規(guī)定處理的結(jié)果予以確權(quán)登記。1987年《土地管理法》實施后,農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地,符合規(guī)劃但超過當(dāng)?shù)孛娣e標(biāo)準(zhǔn)的,在補(bǔ)辦相關(guān)用地手續(xù)后,依法對標(biāo)準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記,超占面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。 


  歷史上接受轉(zhuǎn)讓、贈與房屋占用的宅基地超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的,按照轉(zhuǎn)讓、贈與行為發(fā)生時對宅基地超面積標(biāo)準(zhǔn)的政策規(guī)定,予以確權(quán)登記。 


  七、依法確定非本農(nóng)民集體成員合法取得的宅基地使用權(quán)。非本農(nóng)民集體成員因扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地的,在退出原宅基地并注銷登記后,依法確定新建房屋占用的宅基地使用權(quán)。 


  1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前,非農(nóng)業(yè)戶口居民(含華僑)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地,范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴(kuò)大的,可按實際使用面積予以確權(quán)登記。1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1999年《土地管理法》修訂實施時止,非農(nóng)業(yè)戶口居民(含華僑)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地,按照批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記,超過批準(zhǔn)的面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。 


  八、依法維護(hù)農(nóng)村婦女和進(jìn)城落戶農(nóng)民的宅基地權(quán)益。農(nóng)村婦女作為家庭成員,其宅基地權(quán)益應(yīng)記載到不動產(chǎn)登記簿及權(quán)屬證書上。農(nóng)村婦女因婚嫁離開原農(nóng)民集體,取得新家庭宅基地使用權(quán)的,應(yīng)依法予以確權(quán)登記,同時注銷其原宅基地使用權(quán)。 


  農(nóng)民進(jìn)城落戶后,其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記。 


  九、分階段依法確定集體建設(shè)用地使用權(quán)。1987年《土地管理法》實施前,使用集體土地興辦鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)和公共設(shè)施,經(jīng)所在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核后,可依法確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非住宅建設(shè)的集體土地,至今仍繼續(xù)使用的,經(jīng)所在農(nóng)民集體同意,報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核后,依法確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)。1987年《土地管理法》實施后,鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)和公共設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非住宅建設(shè)的集體土地,應(yīng)當(dāng)依據(jù)縣級以上人民政府批準(zhǔn)文件,確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)。 


  十、規(guī)范沒有土地權(quán)屬來源材料的宅基地、集體建設(shè)用地確權(quán)登記程序。對于沒有權(quán)屬來源材料的宅基地,應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀,由所在農(nóng)民集體或村委會對宅基地使用權(quán)人、面積、四至范圍等進(jìn)行確認(rèn)后,公告30天無異議,并出具證明,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,報縣級人民政府審定,屬于合法使用的,予以確權(quán)登記。 


  對于沒有權(quán)屬來源材料的集體建設(shè)用地,應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀,認(rèn)定屬于合法使用的,經(jīng)所在農(nóng)民集體同意,并公告30天無異議,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,報縣級人民政府批準(zhǔn),予以確權(quán)登記。

來源:國土資源部


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