一 基本案情

（一）當事人和代理人基本情況

原審原告：莊某杰

原審被告：FH企業(yè)

委托代理人：黃順華，廣東金橋百信律師事務(wù)所律師

（二）案件基本情況

2014年廣州農(nóng)商行向SY公司發(fā)放貸款6500萬元，由王某賓、邢某英、祖某周和蔡某玲以物業(yè)提供最高額抵押擔保，同時王某賓和邢某英提供保證擔保。后SY公司未依約還款，廣州農(nóng)商行提起仲裁申請，廣州仲裁委裁決SY公司歸還6500萬元本金和相應(yīng)利息，廣州農(nóng)商行對抵押物（房產(chǎn)若干）享有優(yōu)先受償權(quán)，王某賓和邢某英承擔連帶清償責任。廣州農(nóng)商行后申請強制執(zhí)行。

執(zhí)行階段，F(xiàn)H企業(yè)自廣州農(nóng)商行受讓上述債權(quán)及附屬權(quán)益，并變更成為該案申請執(zhí)行人。某法院擬對抵押房產(chǎn)進行拍賣時，案外人莊某杰提出執(zhí)行異議，稱其已與抵押人就抵押房產(chǎn)簽訂長達20年的租賃協(xié)議，并已支付完畢20年租金，且轉(zhuǎn)租給了第三方，申請法院撤銷拍賣及中止對抵押物的強制執(zhí)行。法院經(jīng)審查，認為：莊某杰主張租賃權(quán)，本質(zhì)上是阻卻房產(chǎn)交付，屬于對案外人執(zhí)行標的的異議，應(yīng)依據(jù)《民事訴訟法》第二百二十七條進行審查，“執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟”。鑒于涉案房產(chǎn)的抵押權(quán)設(shè)立在租賃權(quán)設(shè)立之前，租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)，因此該案外人執(zhí)行異議不能排除執(zhí)行，駁回異議請求。莊某杰不服上述執(zhí)行異議裁定，向法院提起執(zhí)行異議之訴，訴請撤銷該執(zhí)行異議裁定，確認其對抵押房產(chǎn)享有合法租賃權(quán)，并要求中止對抵押房產(chǎn)的執(zhí)行。

一審判決認為：現(xiàn)無充分證據(jù)證明租賃合同為虛假合同，亦無證據(jù)證明租賃合同存在合同無效的事由，因此推斷租賃合同合法有效，確認莊某杰對抵押房產(chǎn)享有合法租賃權(quán)。但涉案房產(chǎn)辦理抵押登記的時間早于租賃合同的簽訂時間，鑒于涉案房產(chǎn)系在辦理抵押登記后出租，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)，故雖然莊某杰對涉案房屋享有合法租賃權(quán)，但不能產(chǎn)生阻卻人民法院對涉案房產(chǎn)予以執(zhí)行的法律效果。退一步說，即使租賃權(quán)先于抵押權(quán)設(shè)立，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條第一款的規(guī)定：“承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。”該條規(guī)定賦予了符合條件的承租人在執(zhí)行標的被強制移交占有給受讓人時，享有阻卻執(zhí)行的權(quán)利。但對不動產(chǎn)采取的查封、拍賣措施本身不涉及移交該不動產(chǎn)時，并不適用該條規(guī)定。本案中，莊某杰與王某賓、邢某英之間是租賃合同關(guān)系，承租人對租賃物享有的是占有使用的權(quán)利，F(xiàn)H企業(yè)作為申請執(zhí)行人，其享有對涉案被查封房產(chǎn)拍賣所得價款優(yōu)先受償以清償債務(wù)的權(quán)利，對涉案房屋采取的公開拍賣以清償債務(wù)的執(zhí)行措施，本身不涉及移交該房產(chǎn)的占有，該房產(chǎn)上無論是否附著有在先的租賃權(quán)，均不能阻卻該執(zhí)行措施。綜上，莊某杰要求撤銷執(zhí)行裁定，以及要求中止對涉案房屋的執(zhí)行的訴訟請求依據(jù)不足，法院不予支持。另根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條第二款規(guī)定：“拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當依法將其除去后進行拍賣?！惫首鳛樯暾垐?zhí)行人的FH企業(yè)若認為拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)對在先的擔保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，其可向人民法院申請依法將其除去后進行拍賣。

原被告均不服一審判決，提起上訴。本所律師自二審階段介入案件，代理FH企業(yè)一方。

（三）爭議焦點

雖然一審判決支持繼續(xù)執(zhí)行抵押房產(chǎn)，不中止拍賣，但其對莊某杰租賃權(quán)的確認卻將極大地影響房產(chǎn)拍賣價值和便利，甚至給順利進行拍賣造成障礙。法院雖有權(quán)去除租賃權(quán)拍賣，但在執(zhí)行實踐中，法官出于各種顧慮很難推進。因此，我方在上訴中首先極力主張否定該租賃權(quán)；其次，除了前述實體主張，我方同時從程序上尋求突破點，主張本案不屬于案外人執(zhí)行異議之訴的審查范疇，其應(yīng)當通過執(zhí)行復(fù)議程序予以救濟，即一審受理案件屬于程序錯誤，應(yīng)當予以駁回起訴。

二 各方意見

（一）原審原告意見

莊某杰上訴請求撤銷執(zhí)行裁定書，確認莊某杰對涉案房產(chǎn)享有優(yōu)先購買權(quán)。其認為，一審判決已確認莊某杰對涉案房產(chǎn)享有合法租賃權(quán)，但未確認其對涉案房產(chǎn)享有優(yōu)先購買權(quán)是錯誤的，莊某杰在租賃合同存續(xù)期內(nèi)理應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)。

（二）原審被告意見

1.認為一審判決認定事實不清，對FH企業(yè)在一審中提交的證據(jù)和陳述的案件事實未做審查。我方從各種證據(jù)細節(jié)處詳細分析，涉案租賃合同多處明顯違背日常生活經(jīng)驗法則，原審原告陳述的交易事實無法相互印證，涉案租賃關(guān)系存在惡意偽造的重大嫌疑。莊某杰與王某賓、邢某英等人惡意串通，損害抵押權(quán)人利益，依《合同法》第五十二條規(guī)定應(yīng)屬無效。

2.莊某杰主張的租賃權(quán)并不能排除法院采取司法拍賣的程序，其訴請依法不屬于案外人執(zhí)行異議之訴的審查范疇，應(yīng)當駁回起訴。其一，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈民事訴訟法〉執(zhí)行程序若干問題的解釋》第十五條的規(guī)定，案外人提起執(zhí)行異議之訴所主張的權(quán)利應(yīng)當是屬于足以阻止執(zhí)行標的轉(zhuǎn)讓、交付的實體權(quán)利。本案中，莊某杰主張的租賃權(quán)雖為實體權(quán)利，但并不能阻止涉案房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和交付，更何況在后的租賃關(guān)系不能對抗設(shè)立在先的抵押權(quán)，莊某杰主張的租賃權(quán)即使得以認定，也同樣不能阻止涉案房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和交付。因此，如莊某杰不服執(zhí)行異議裁定應(yīng)當通過執(zhí)行復(fù)議程序予以救濟，而非提起案外人執(zhí)行異議之訴。其二，根據(jù)《某某省高級人民法院關(guān)于審查處理執(zhí)行裁決類糾紛案件若干重點問題的解答》第（二）部分第26條的規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，案外人以其對執(zhí)行標的享有租賃權(quán)為由，請求排除執(zhí)行，不予受理，已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴。

三 審理結(jié)果及理由

二審裁判要旨中繞開了對租賃權(quán)真實性進行闡述和判斷，而是從程序上突破，實現(xiàn)了我方的上訴目的。二審法院認為：廣州農(nóng)商行依據(jù)仲裁裁決對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)益，F(xiàn)H企業(yè)通過債權(quán)轉(zhuǎn)讓承接了該生效法律文書確定的該項權(quán)利。據(jù)此，莊某杰的執(zhí)行異議直接指向生效法律文書確定的特定執(zhí)行標的，即其在本案中所提訴請實質(zhì)上系否定生效法律文書作為執(zhí)行依據(jù)的合法性。則依據(jù)《民事訴訟法》第二百二十七條的規(guī)定，應(yīng)當依照審判監(jiān)督程序辦理。莊某杰起訴不符合法律規(guī)定，駁回起訴。

四 辦案體會

我方在二審審理過程中，通過積極舉證和結(jié)合生活實踐對租賃過程進行細節(jié)分析，說明租賃關(guān)系存在諸多不合常理之處，異議人和債務(wù)人存在非常明顯的惡意串通的跡象。這種主觀判斷雖然難以掌握直接的證據(jù)，但通過律師有力的質(zhì)疑，能夠?qū)χ鲗彿ü俚膬?nèi)心確信產(chǎn)生重大影響，讓其在作出裁判時趨向?qū)徤骱捅Ｊ?。與此同時，換位思考，站在方便法官裁判的角度，我方能夠提供法官一條更加簡單的程序路徑“軟著陸”，讓法官實現(xiàn)內(nèi)心正義的偏向。因此，雖然二審中仍然缺乏直接證據(jù)證明惡意串通的存在，法院難以直接認定租賃無效，但法官最終選擇另辟蹊徑，通過程序上的瑕疵駁回莊某杰訴請，維護了債權(quán)人合法權(quán)益。

由于本案二審得以改判，執(zhí)行法院很快重新啟動拍賣程序，抵押房產(chǎn)的商業(yè)價值得以保障，最終FH企業(yè)順利回收債權(quán)。