一 基本案情

（一）當(dāng)事人和代理人基本情況

上訴人（原審原告）：張某

委托代理人：李麗莉，廣東金橋百信律師事務(wù)所律師

被上訴人（原審被告）：FY公司

第三人：DX公司

（二）案件基本情況

2017年5月13日，張某與FY公司簽訂了《某某公館商鋪投資計(jì)劃書》，張某投資購買某某公館1011號(hào)商鋪，原價(jià)為1230359元，折扣優(yōu)惠300000元，折后售價(jià)為774500元，電商團(tuán)購費(fèi)150000元，約定在2017年5月15日之前支付674500元，除此之外還明確了維修基金1983元、契稅23235元、登記費(fèi)550元、交易費(fèi)79元、印花稅387元、辦證費(fèi)800元、律師費(fèi)500元，合計(jì)27534元。張某與FY公司簽訂了《某某公館認(rèn)購書》，認(rèn)購書中顯示張某向FY公司認(rèn)購某某公館之1棟1單元1011號(hào)商鋪，成交價(jià)是774500元，其中包含定金100000元。另外還約定雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后，認(rèn)購書的效力則被《商品房買賣合同》代替。同日，張某還填寫了某優(yōu)惠信息服務(wù)申請(qǐng)表并繳納了定金100000元和電商團(tuán)購費(fèi)150000元，申請(qǐng)表表明張某支付電商團(tuán)購費(fèi)150000元就可以享受電商團(tuán)購優(yōu)惠150000元抵300000元，且其中指明一旦張某與開發(fā)商辦理《商品房買賣合同》手續(xù)，則DX公司向張某提供的服務(wù)義務(wù)即告履行完畢，張某就不能再以任何理由申請(qǐng)退款。

2017年5月21日，張某與FY公司簽訂了《商品房買賣合同（預(yù)售）》，張某向FY公司某公司購買了某某公館之1棟1單元1011號(hào)商鋪，該商鋪單價(jià)為20280.18元，總價(jià)款為774500元，交房日期為2019年6月28日。合同中約定如果商品房存在屋面、墻面、地面滲漏或開裂的質(zhì)量問題，由FY公司按照有關(guān)工程和產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)自查驗(yàn)次日起14日內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用，修復(fù)后再行交付。若經(jīng)過更換、修理，仍然嚴(yán)重影響正常使用的，張某有權(quán)解除合同。同日張某繳納了剩余樓款674500元和律師費(fèi)500元。

張某主張其在2018年9月24日FY公司拆除圍閉棚架后才知悉商鋪頂棚存在變形縫，且商鋪頂棚與合同告知的混凝土頂棚不同，有六分之一的面積是鐵皮。張某認(rèn)為FY公司沒有履行合理的告知義務(wù)，使得張某產(chǎn)生重大誤解，且會(huì)影響張某后續(xù)對(duì)商鋪進(jìn)行出租和轉(zhuǎn)讓的售價(jià)，造成張某的重大損失。張某于2018年10月13日與FY公司交涉，失敗后2018年11月26號(hào)提起訴訟。除此之外，張某還主張團(tuán)購費(fèi)是FY公司為了規(guī)避當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)限價(jià)的政策而設(shè)立的，應(yīng)該屬于房款的一部分，所以合同撤銷后FY公司應(yīng)賠償已繳納的房款774500元（包含定金100000元）和團(tuán)購費(fèi)150000元以及因合同撤銷產(chǎn)生的損失24998.87元。

FY公司主張張某在2017年5月13日簽訂合同的時(shí)候就已經(jīng)查看過現(xiàn)場(chǎng)，理應(yīng)知道變形縫的存在，不構(gòu)成重大誤解，且涉案房屋已竣工驗(yàn)收合格，不影響商鋪的正常使用，張某也未遭受損失，張某不享有撤銷權(quán)，且張某主張的撤銷權(quán)超過了法定除斥期間而消滅。此外張某主張的定金是立約定金，定金合同已經(jīng)履行完畢了，所以張某要求賠償定金沒有法律依據(jù)。最后張某主張的律師費(fèi)、契稅、印花稅、專項(xiàng)維修基金等費(fèi)用并非FY公司收取，不應(yīng)由FY公司賠償。

DX公司主張張某享受300000元的優(yōu)惠是DX公司通過與FY公司達(dá)成合作關(guān)系而取得的，DX公司收取的150000元是電商團(tuán)購費(fèi)，張某已經(jīng)享受了優(yōu)惠，DX公司不應(yīng)退還這個(gè)團(tuán)購費(fèi)。

（三）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

1.張某是否屬于重大誤解情況下簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》；

2.DX公司收取的電商團(tuán)購費(fèi)是否屬于案涉商鋪房款的一部分。

二 代理意見

張某的訴訟代理人認(rèn)為：第一，被誤解的合同內(nèi)容及誤解程度足以影響一般交易方作出是否簽訂合同的，即屬于重大誤解。張某簽訂買賣合同時(shí)認(rèn)為商鋪內(nèi)不可能存在伸縮縫，且商鋪內(nèi)是否存在伸縮縫，直接影響一般購房者作出是否購買的決定，因此，張某簽訂案涉合同時(shí)存在重大誤解。第二，張某對(duì)合同的誤解內(nèi)容為商鋪結(jié)構(gòu)，商鋪質(zhì)量是否合格，以及張某是否受到實(shí)際損失，與張某因重大誤解行使撤銷權(quán)無關(guān)。第三，DX公司收取的電商團(tuán)購費(fèi)，是房地產(chǎn)開發(fā)商常用的拆分購房款的方式，目的是避稅或規(guī)避政府限價(jià)。從張某購買案涉商鋪的整個(gè)過程亦可反映，購房款的拆分均是FY公司單方處理，DX公司并未向張某提供任何服務(wù)，F(xiàn)Y公司及DX公司也未提供任何證據(jù)證明雙方存在營銷合作關(guān)系。類似情形的司法判例亦認(rèn)定此類款項(xiàng)屬于購房款。

三 審判結(jié)果及理由

某某市中級(jí)人民法院認(rèn)為，本案為商品房預(yù)售合同糾紛。雙方二審提交的證據(jù)，與待證事實(shí)關(guān)聯(lián)性不大，本院不予采信。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十八條的規(guī)定，本院應(yīng)當(dāng)對(duì)張某上訴請(qǐng)求的有關(guān)事實(shí)和適用法律進(jìn)行審查。根據(jù)本案各方當(dāng)事人在二審中的上訴和答辯，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：張某是否屬于重大誤解情況下簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》。張某與FY公司簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》時(shí)，案涉商鋪尚未建成，屬于預(yù)售。雙方均確認(rèn)案涉商鋪內(nèi)部頂端中間存在伸縮縫，雖然該伸縮縫符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，但張某作為消費(fèi)者，有權(quán)獲知所購買的商鋪的基本情況，以便對(duì)自己的購買行為作出客觀判斷，何況案涉商鋪的伸縮縫處在商鋪內(nèi)部頂端中間，該商鋪的設(shè)計(jì)與同期一般銷售的商鋪存在重大區(qū)別，F(xiàn)Y公司負(fù)有將商鋪實(shí)際情況如實(shí)告知張某的義務(wù)。在本案中，并無證據(jù)證明FY公司銷售人員有將案涉商鋪存在伸縮縫這一事實(shí)如實(shí)告知張某，亦無證據(jù)證明張某在簽訂合同之前在商鋪外圍查看商鋪情況時(shí)已得知案涉商鋪內(nèi)部存在伸縮縫。由于信息不對(duì)稱，張某在對(duì)商鋪結(jié)構(gòu)作出錯(cuò)誤判斷的情況下簽訂了案涉合同，張某主張構(gòu)成重大誤解于法有據(jù)，本院予以支持。案涉合同約定的交房日期為2019年6月28日，張某主張其在2018年9月24日FY公司拆除圍閉棚架后才知悉商鋪存在伸縮縫，張某為此提供了相應(yīng)的協(xié)商錄音和微信截圖，本院對(duì)其該主張予以采信。張某在2018年11月26日提起本案訴訟，并未超過行使撤銷權(quán)的除斥期間，張某據(jù)此訴請(qǐng)撤銷案涉合同，本院依法予以支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，合同被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。張某向FY公司支付了774500元，向DX公司支付了150000元。雖FY公司和DX公司抗辯稱DX公司收取的150000元為電商團(tuán)購費(fèi)，但在張某支付了該150000元后，F(xiàn)Y公司則給予了張某總價(jià)減少300000元的優(yōu)惠，由此可知，DX公司收取案涉團(tuán)購費(fèi)是經(jīng)FY公司授權(quán)進(jìn)行，該團(tuán)購費(fèi)屬于房款的組成部分，故張某訴請(qǐng)F(tuán)Y公司返還購房款924500元及利息，本院依法予以支持。利息以924500元為本金，自2017年5月21日至2019年8月19日按照中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算，自2019年8月20日起至實(shí)際付清之日止按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算。張某為此支付了律師費(fèi)500元，屬于因合同被撤銷而造成的損失，張某請(qǐng)求FY公司予以賠償，本院予以支持。至于契稅、印花稅、專項(xiàng)維修資金，張某可向相關(guān)行政部門申請(qǐng)退還，張某直接訴請(qǐng)F(tuán)Y公司賠償沒有依據(jù)，本院不予支持。張某訴請(qǐng)賠償定金100000元沒有依據(jù)，本院亦不予支持。

綜上所述，張某的上訴請(qǐng)求部分有理，應(yīng)予部分支持；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國民法總則》第一百四十七條、第一百五十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

1.撤銷廣東省某某市第一人民法院（2019）粵××××民初××××號(hào)民事判決；

2.撤銷張某與FY公司于2017年5月21日簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》；

3.限FY公司于本判決發(fā)生法律效力之日起五日內(nèi)退還張某購房款924500元及利息（利息以924500元為本金，自2017年5月21日至2019年8月19日按照中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算，自2019年8月20日起至實(shí)際付清之日止按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算）；

4.限FY公司于本判決發(fā)生法律效力之日起五日內(nèi)賠償張某律師費(fèi)損失500元；

5.駁回張某的其他訴訟請(qǐng)求。

2020年9月，F(xiàn)Y公司向某某省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?。案?jīng)審理后，某某省高級(jí)人民法院認(rèn)可某某市中級(jí)人民法院的裁判理由，駁回FY公司的再審申請(qǐng)。

四 辦案體會(huì)

隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展日益成熟，當(dāng)事人的契約意識(shí)日益提升，因?qū)贤饕獌?nèi)容的理解錯(cuò)誤而需撤銷合同的情況已甚少發(fā)生，《民法總則》《合同法》對(duì)因重大誤解而行使撤銷權(quán)的規(guī)定也僅有寥寥幾條，正因如此，此類偶發(fā)糾紛存在的爭(zhēng)議往往更大。筆者認(rèn)為，要準(zhǔn)確把握重大誤解的構(gòu)成要件，必須明確重大誤解本質(zhì)上是當(dāng)事人的意思表示錯(cuò)誤，且該錯(cuò)誤會(huì)直接影響當(dāng)事人決定是否訂立合同。實(shí)踐中，當(dāng)事人往往因?yàn)闊o法證明自身因重大誤解造成較大損失，而被認(rèn)定不構(gòu)成重大誤解。誠然，對(duì)當(dāng)事人造成損失是重大誤解的一個(gè)重要體現(xiàn)，但是，如前所述，重大誤解是當(dāng)事人的意思表示錯(cuò)誤，當(dāng)事人因錯(cuò)誤判斷簽訂了一份不符合自身需求的合同，至于該合同是否會(huì)對(duì)當(dāng)事人造成損失，屬于合同履行范疇，不應(yīng)作為認(rèn)定重大誤解的必要條件。此外，隨著各地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施限價(jià)政策，開發(fā)商采取雙合同模式規(guī)避限價(jià)的情況時(shí)有發(fā)生，對(duì)此，應(yīng)嚴(yán)格審查雙合同主體間的關(guān)系，結(jié)合交易習(xí)慣、消費(fèi)者的選擇權(quán)等因素認(rèn)定雙合同中價(jià)款的性質(zhì)。