一 基本案情

（一）當事人和代理人基本情況

二審上訴人：熊某

委托代理人：王亞平，廣東金橋百信律師事務所律師

      劉先進，廣東金橋百信律師事務所律師

二審被上訴人：陳某

（二）案件基本情況

2017年1月26日，熊某（賣方）與陳某（買方）簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》（附件），熊某將A房屋賣給陳某。

其中合同約定，“第四條違約責任因買方或買方違反本合同約定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需資料或逾期辦理交易、按揭等買賣相關手續(xù)、逾期交付房產(chǎn)、逾期支付房款等無故不履行或怠于本合同項下義務，則：（1）逾期未超過十天的，違約方逾期每日須按總樓價的千分之一向守約方支付違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過十天仍未履行的，守約方有權解除合同并要求違約方承擔定金責任【雙倍返還定金或沒收定金】或支付等額于總樓價百分之十的違約金。守約方應向違約方發(fā)出解除合同通知書。已收之房款應于解除合同發(fā)出之日起五天內退還。鑒于經(jīng)紀方成功協(xié)助守約方追討違約方的定金責任，守約方當天支付經(jīng)紀方所得違約金25%作為經(jīng)紀方的勞務費用；（3）逾期超過十天仍未履行的，但守約方同意繼續(xù)履行合同的，守約方有權要求違約方按每日總樓價的千分之一支付違約金。合同未約定明確履行期限的，以守約方或經(jīng)紀方發(fā)出敦促履行通知之日起五天為履行期限?！瓊渥ⅲ?.經(jīng)買賣雙方協(xié)商同意，簽訂三方合同當天支付定金人民幣叁萬元整給賣方，但須以賣方所申請的銀行通過的同意貸款通知書審批通過后，合同正式生效。如買方的同意貸款通知書不能通過，賣方同意退回定金給買方。2.賣方同意買方的首期樓款以銀行的同意貸款通知書的審批金額的差額為準。3.買方同意支付首期樓款墊資贖證。”

《附件》約定“二、涂銷抵押后按揭貸款1.【定金】簽訂本合同時支付30000元作為定金。2.賣方應在收到定金后10個工作日內提供齊全辦理銀行貸款所需要的資料，協(xié)助買方申請銀行按揭。買方應在簽署本合同5工作日內簽署銀行按揭文件以及貸款所需費用，并在簽署銀行按揭文件5工作日內提供齊全辦理銀行貸款所需的資料。3.買賣雙方均同意經(jīng)銀行審批出具同意貸款通知書后5個工作日內完成本次交易的遞件過戶手續(xù)。4.首期樓款80000元，買方按下列第C種方式支付：（C）買方應在收到銀行提前還貸通知后，在銀行通知預約扣款日或之前，存入賣方供款賬戶內。5.如銀行批準的貸款金額少于買方申請的貸款金額，二者相差金額，買方需在房管部門出具成功受理本次交易的遞件回執(zhí)的當天直接支付給賣方?！?.樓價余款275000元，于交易過戶完成并辦妥抵押登記后由貸款銀行直接撥入賣方銀行賬號，如因房管部門或銀行原因導致延遲，則時間相應順延。8.出資贖契：賣方應在簽訂本合同后10個工作日內向原抵押銀行辦理提前還貸申請手續(xù)。買賣雙方同意按以下方式辦理贖契手續(xù)：B.買方出資贖契，賣方必須于本合同簽署后10個工作日內不可撤銷地全權委托經(jīng)紀方或買方認可的受托人辦理贖契手續(xù)，并將相關的供樓存折及對應的銀行卡、借款合同、房產(chǎn)證等資料交給經(jīng)紀方保管并全力協(xié)助經(jīng)紀方或買方認可的受托人辦理贖契手續(xù)，同時簽署公證委托書?！?

簽訂上述合同當日，陳某向熊某支付了3萬元的定金，其余并未支付任何款項。2017年2月5日到2017年2月20日期間，陳某告知熊某需要提交“業(yè)主雙方到場，夫妻雙方身份證、戶口本、結婚證、房產(chǎn)證、購房發(fā)票、NY銀行收款或存折”，以辦理按揭手續(xù)。2017年2月21日，雙方在銀行辦理按揭手續(xù)并簽署《個人二手住房貸款資金劃轉授權委托書》，但并未成功辦理完成銀行按揭手續(xù)。雙方并未辦理網(wǎng)簽手續(xù)。2013年3月12日，熊某向陳某提交了《撤銷合同通知書》，認為其逾期辦理銀行按揭，解除了上述買賣合同。陳某不同意解除合同，雙方協(xié)商不成，陳某向法院提起訴訟要求繼續(xù)履行合同，并要求熊某支付違約金（計算方法：自2017年3月11日計算至房屋過戶，以總房價的千分之一為日利率）以及訴訟費用。

（三）爭議焦點

1.陳某沒有成功辦妥按揭貸款的原因；

2.涉案《房屋買賣合同》（附件）是否生效；

3.陳某主張繼續(xù)履行涉案合同的主張應否得到支持。

二 各方意見

（一）陳某的舉證材料和主要辯論意見

陳某認為沒有成功辦妥按揭貸款的原因在于熊某。陳某認為熊某前期有配合辦理按揭貸款手續(xù)，但認為由于熊某沒有按銀行要求開具銀行卡而未辦妥按揭手續(xù)，責任在于熊某；關于首期房款，陳某認為應當在銀行出具同意貸款通知書后支付，申請銀行貸款時無需支付。對此陳某提交了相關的微信聊天記錄（2017年2月5日到2017年3月9日期間），證明陳某與熊某協(xié)商辦理銀行按揭的時間和所需要提交的材料，微信聊天記錄顯示熊某應準備的資料為“業(yè)主雙方到場，夫妻雙方身份證、戶口本、結婚證、房產(chǎn)證、購房發(fā)票、NY銀行收款或存折”，其他并沒有涉及。陳某提交了銀行經(jīng)辦人與其的電話錄音，證明雙方簽完了按揭所需的材料，交給銀行保管?；谏鲜銮闆r，陳某認為因熊某不配合辦理銀行按揭，導致陳某無法取得銀行同貸書，熊某阻卻了條件成就，因此應當視為條件已成就，雙方簽訂的買賣合同應當具備法律效力。而按照該合同約定，熊某拒不配合辦理銀行按揭手續(xù)，熊某違約，其作為違約方不具有解除合同的權利，雙方應當繼續(xù)履行合同，并應當按照合同約定支付違約金。

關于合同是否應當繼續(xù)履行，陳某提交了銀行流水并申請凍結了其中的存款，證明了其具有想用的支付能力，且抵押銀行也表示同意其代熊某清償銀行貸款，可配合辦理房屋的涂銷抵押。且陳某提交了《個人名下房地產(chǎn)登記情況查詢證明》證明其具有購房資料。結合以上情況，陳某認為其有能力繼續(xù)履行合同。

（二）熊某的舉證材料和主要辯論意見

熊某認為沒有成功辦妥按揭貸款的原因在于陳某。熊某提交一份銀行官網(wǎng)打印出來的個人二手住房貸款流程以及條件資料，證明本案造成銀行沒有出具同貸書的責任在于陳某沒有提供其收入證明、銀行流水以及支付30%以上首期款所導致的。而根據(jù)陳某的庭審闡述情況以及提交證據(jù)可知，陳某并沒有提交任何的銀行流水、收入證明以及支付30%以上首期款，而這些文件是辦理銀行按揭貸款所必須提交的資料，故未取得銀行同意貸款通知書，過錯在于陳某，而非熊某。按照合同約定因陳某并未按照約定取得銀行同意貸款通知書，涉案房屋買賣合同并未生效?；诤贤⑽瓷?，熊某無需按照合同履行。

三 審理結果及理由

（一）一審判決結果

關于合同是否生效的問題。一審法院認為陳某未按照按揭銀行要求提供銀行卡，并未全面配合陳某辦理按揭手續(xù)，根據(jù)《合同法》第四十五條第二款“當事人為了自己的利益不正當?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件成就”規(guī)定，故認定熊某不正當?shù)刈柚箺l件成就，因此該合同是合法有效的。

關于違約責任的問題。熊某沒有舉證證明其向因申請了提前還貸以及銀行何時可以提前還貸的證據(jù)，說明熊某未按照合同約定“買方應在收到銀行提前還貸通知后，在銀行通知預約扣款日或之前，存入賣方供款賬戶內”履行向銀行申請?zhí)崆斑€貸的義務。另熊某在2017年2月21日拒絕按銀行要求提供按揭所需的銀行卡，配合陳某辦理按揭手續(xù)，且在2017年3月10日告知不再履行合同，違反了“賣方應在收到定金后10工作日內提供齊全辦理銀行貸款所需要的資料，協(xié)助買方申請銀行按揭”的約定，熊某違約。熊某作為違約方，不具有解除合同的權利，故雙方仍應按合同約定履行，熊某應按照合同約定承擔違約責任（從2017年3月11日起，以總房款為本金，按每日千分之一的標準支付至熊某配合辦理過戶登記，違約金以總房款為限）。

一審判決之后，熊某對一審判決不服，提起了上訴。

（二）二審判決結果

因熊某在二審階段提出銀行按揭貸款所需要提交的文件資料與本案一審查明的事實情況相差較大，二審法院為了進一步查明辦理銀行按揭貸款的事實情況，向陳某辦理銀行貸款的銀行發(fā)出了書面函件詢問陳某案件貸款情況，銀行回復法院：1.經(jīng)查詢，我行貸款系統(tǒng)并未有陳某貸款信息建檔。詢問2017年度我行貸款經(jīng)辦人，當時2017年年初確有陳某提出申請貸款一事，但因申請人無法提交齊全的貸款資料已經(jīng)拒絕該筆申請。由于并未建檔，我行沒有留存相關申請資料。2.我行辦理二手住房按揭貸款時需提供材料包括：身份證、戶口本、結婚證明、房管局查冊、網(wǎng)簽合同、房產(chǎn)評估報告、還款能力證明材料、房產(chǎn)評估買賣雙方簽名的首期確認書等，我行明確規(guī)定貸款受理時需要提供網(wǎng)簽合同、支付首期款即30%房款的支付憑證；另外，我行貸款額度的核定需要結合客戶征信、是否首套房、有無放貸等情況；最后，我行貸款流程具體為提交經(jīng)辦行受理后由分行審批后出具同貸書，房管局入押后方可發(fā)放貸款。通過銀行的上述復函內容可知，辦理銀行按揭貸款應提交涉案房屋30%的首期房款、網(wǎng)簽合同。

雙方合同約定陳某應在簽署合同5個工作日內簽署銀行按揭文件，并在簽署銀行按揭文件5個工作日內提供齊全辦理銀行貸款所需要的資料，而合同又同時約定首期樓款應在陳某收到熊某原抵押銀行的提前還貸通知之后支付，故該支付時間無法確定。由此可見，上述合同約定客觀上造成了陳某無法在辦理按揭貸款時提供支付首期款的憑證。且陳某申請的銀行貸款金額為31萬元，相當于總房款的八成多，已超過二手住房按揭貸款的額度。故上述客觀因素均可導致陳某無法提供齊全貸款所需資料且被銀行拒絕申請的原因。

關于熊某未按照貸款銀行要求開具銀行卡的問題，從上述銀行復函以及NY銀行關于二手住房貸款所需資料看，均沒有對此作出明確要求，雖現(xiàn)實中可能存在貸款銀行出于提高銀行業(yè)務量而要求客戶重新開戶的情況，但該因素并非導致陳某無法辦妥按揭貸款申請的主要原因。由此分析，陳某未能辦妥銀行按揭貸款的原因不能歸責于熊某。根據(jù)雙方合同約定，陳某沒有取得銀行同貸書，該合同并未生效，因此陳某要求履行繼續(xù)合同缺乏法律和合同依據(jù)。綜上，熊某的上訴理由成立，撤銷一審判決，陳某與熊某簽訂的合同未生效，駁回陳某的全部訴訟請求。

四 辦案體會

本案的一審和二審結果截然相反。一審案件審理過程中，熊某的代理意見明顯存在一定的問題，并沒有抓住本案的焦點及主要存在的問題。因涉案房屋買賣合同是一個附生效條件的合同，在條件不成就時，合同是不成立的，而條件是否成立在于銀行是否出具同貸書以及銀行不出具同貸書的依據(jù)。一審以及二審中陳某的代理意見認為是熊某沒有提交銀行卡導致了無法辦理完成銀行按揭手續(xù)。一審中熊某的代理人并沒有就陳某提出的上述意見提出有利的辯駁以及證據(jù)，也沒有提出意見證明陳某在辦理銀行按揭手續(xù)中存在過錯，直接導致了一審法院認定熊某就沒有取得銀行同貸書，存在過錯，繼而導致法院認為雙方簽訂的合同合法有效，從而依據(jù)合同條款作出了一審判決。

我所律師在接到本案后，查看了一審中陳某提交的相關證據(jù)材料，結合多年來從事房地產(chǎn)交易法律服務的實踐經(jīng)驗，提出相關證據(jù)并請求法院向相關銀行發(fā)函詢問，從而證明了一審過程中一直沒有審理清楚的辦理按揭貸款資料應提交文件情況，繼而證明了房屋按揭貸款應提交的文件應當包括30%的首期款、網(wǎng)簽合同、銀行流水等必要文件以及銀行拒絕了陳某的貸款申請的事實情況。陳某在辦理銀行貸款期間從始至終都沒有提交上述按揭貸款辦理所需的文件，導致了其無法取得銀行的同意貸款通知書。因此雙方簽訂的房屋買賣合同并沒有生效，無須繼續(xù)履行，更無須依據(jù)合同承擔違約責任?；谏鲜鍪聦嵡闆r，二審法院撤銷了一審的判決。

本案之所以發(fā)生，究其根本原因在于買賣雙方對辦理銀行按揭貸款所需提交文件及各方的權責并不清楚，導致房屋買賣合同的約定內容與辦理銀行貸款出現(xiàn)了矛盾和沖突，而在合同約定出現(xiàn)問題的情況下，雙方在實際辦理過程中也沒有留意這個重大問題，在辦理銀行貸款過程中過于大意，尤其是買方陳某，直接導致了其案件的敗訴，不僅交易不成功，更是要承擔敗訴的后果。

在這里筆者提醒各位，二手住房買賣流程相對復雜，涉及的人員較多、金額巨大，而買賣雙方的權利義務以及交易流程的設置，對于雙方是否能夠交易成功有重大影響，因此各方在簽訂合同前一定要明悉權利義務，以免造成重大損失。