一 基本案情

（一）當事人和代理人基本情況

上訴人（原審原告）：譚某

委托代理人：李麗莉，廣東金橋百信律師事務所律師

      夏雪婧，廣東金橋百信律師事務所律師

被上訴人一（原審被告）：邱某

被上訴人二（原審被告）：SM公司

（二）案件基本情況

當事人譚某通過司法拍賣競得廣州市某大廈3間房屋的所有權，上述房屋的原所有權人葉某曾將房屋出租給邱某，邱某又將其中的1間轉租給某咨詢公司。譚某認為，葉某與邱某、某咨詢公司之間簽訂的租賃合同對其沒有約束力，且租賃合同中約定的租金顯著低于市場租金標準，遂訴至法院，要求邱某及咨詢公司騰退并交還案涉房屋、按市場租金標準支付房屋占用費。一審法院認為，司法拍賣《競買公告》中已明確該標的物存在長期租賃關系，且法院不負責清場交付。據此，認定應視為譚某默認并接受該房屋上的租賃關系，遂駁回譚某全部訴訟請求。

為方便敘述案情，特做案情發(fā)展時間軸如下：

2013年11月28日，案涉房屋原產權人葉某與GF銀行簽訂了《最高額抵押合同》。

2013年12月2日，葉某將某大廈807—813房屋抵押給GF銀行并辦妥抵押登記手續(xù)。

2014年11月30日，案涉房屋原產權人葉某與邱某分別簽訂了三份《租賃合同》，約定出租房產分別為811房屋、812房屋、813房間；月租金分別為4698元、4506元、3376元；租賃期限均為2014年12月1日起至2029年11月30日止。后，邱某于2018年8月20日與周某簽訂《房屋租賃合同》，約定邱某將813房屋出租給周某作辦公使用，租賃期限自2018年8月20日至2024年8月19日。

2019年2月21日，某某市中級人民法院發(fā)出《競買公告》，對807—813房屋共7套房產作為一個整體進行拍賣。特別提醒：此次拍賣標的物當前有人占用，公告期間有案外人提交租賃合同，故此次拍賣按現狀拍賣，法院不負責交付場地；競買人務必在拍賣前仔細審查拍賣標的物，調查標的物是否存在瑕疵，認真研究其現實狀況，并親臨展示現場，請競買人慎重決定競買行為，競買人一旦作出競買決定，即表明已完全了解，并接受標的物的現狀和一切已知及未知的瑕疵等。

2019年3月31日，譚某在某某市中級人民法院開展的上述房產項目公開競價中，以最高價獲拍807房屋—813房屋房產權。

2019年4月11日，某某市中級人民法院作出（2019）粵××執(zhí)恢××××號執(zhí)行裁定，裁定將807房屋-813房屋房過戶給譚某。

2019年5月22日，市國土資源和規(guī)劃委員會核發(fā)《不動產權證書》，顯示811房屋、812房屋、813房屋的權利人均為譚某。

2019年6月13日，譚某向一審法院提起訴訟，要求邱某、SM公司搬離并返還811房屋、812房屋、813房屋，并向其支付房屋占用費。

2019年10月22日，一審法院作出民事判決，認為司法拍賣《競買公告》中已明確該標的物存在長期租賃關系，且法院不負責清場交付。據此，應視為譚某默認并接受該房屋上的租賃關系，判決駁回譚某全部訴訟請求。

（三）爭議焦點：邱某、SM公司對于案涉房屋享有的租賃權，能否對抗譚某對案涉房屋享有的物權。

二 代理意見

譚某的訴訟代理人認為：（一）案涉房產抵押在前，租賃在后，邱某、SM公司作為承租人依法不得對抗買受人。原房屋所有權人于2013年12月2日將案涉房屋抵押給GF銀行股份有限公司某分行用于擔保借款，并辦理抵押登記，邱某、SM公司在此后通過簽署租賃合同取得案涉房屋的租賃權。根據《中華人民共和國物權法》 第一百九十條及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十六條規(guī)定，相關租賃合同對譚某不具有約束力。（二）《競買公告》雖明示案涉房屋存在租賃合同，但不應以此推定競買人愿意接受原租賃合同。競買人通過房屋抵押權及租賃權產生的時間先后，可知其競得房屋后依法不受原租賃合同的約束。《競買公告》載明的標的物按現狀拍賣，指的是標的物的物理現狀，即外觀、結構、裝修等，由此不能認定競買人必須接受原租賃合同約束?！陡傎I公告》載明的標的物后續(xù)出現任何占有、使用等法律問題，由買受人自行解決，由此表明買受人取得房屋權屬后，依法行使占有、使用等權利，因此，因本案租賃合同在房屋抵押權設立后簽署，譚某不受相關租賃合同約束。（三）因譚某不受房屋租賃合同約束，邱某、SM公司應按照《某市房屋租賃參考價》向譚某支付房屋占用費。邱某、SM公司應支付占用費至其實際騰空搬離案涉房屋之日。

三 審判結果及理由

某某市中級人民法院認為，本案是物權保護糾紛。本案二審當事人對爭議焦點為：邱某、SM公司對于案涉房屋享有的租賃權，能否對抗譚某對案涉房屋享有的物權。

最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發(fā)生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十六條第一款規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力?！北景钢?，案涉房屋在出租前已設定抵押權且因抵押權人實現抵押而發(fā)生所有權的變動，依據上述法律規(guī)定，邱某、SM公司以其享有的租賃權對抗譚某對于案涉房屋享有的物權，缺乏法律依據，二審法院不予支持?！吨腥A人民共和國物權法》第二十八條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！蹦衬呈兄屑壢嗣穹ㄔ河?019年4月11日出具了（2019）粵××執(zhí)恢××××號執(zhí)行裁定，裁定將案涉房屋過戶給譚某。該裁定于2019年4月15日生效，因此，自該日起譚某即享有案涉房屋的各項權能，其主張邱某、SM公司交還490號、811號、812號、813號房屋，二審法院予以支持。邱某應自2019年4月15日起至實際搬離之日止，按照每月每平方米147元，811號房屋每月房屋占有使用費為15346元、812房屋每月房屋占有使用費為14720元，向譚某支付811房屋、812房屋的房屋占有使用費；SM公司應自2019年4月15日起至實際搬離之日止，按照每月每平方米147元，813房屋每月房屋占有使用費為11029元，向譚某支付813房的房屋占有使用費。一審法院駁回譚某的訴訟請求欠妥，二審法院予以糾正。

綜上所述，譚某上訴請求成立，本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規(guī)定，判決如下：

1.撤銷廣東省廣州市某某區(qū)人民法院（2019）粵××××民初××××號民事判決；

2.自本判決生效之日起六十日內，邱某將811、812號房屋騰空并交還給譚某、SM公司將813房屋騰空并交還給譚某；

3.自本判決送達之日起十日內，邱某分別以每月15346元、14720元的標準（參照2019年《廣州市房屋租賃參考價》）向譚某支付從2019年4月15日起至實際搬出811、812號房屋之日止的房屋占有使用費、SM公司以每月11029元的標準向譚某支付從2019年4月15日起至實際搬出813房屋之日止的房屋占有使用費；

4.駁回譚某的其他訴訟請求。

四 辦案體會

本案是典型的“買賣不破租賃”原則的法定例外情形，爭議焦點為“買賣不破租賃”原則的適用范圍。本案中，租賃合同形成于涉案房產的抵押權設立之后，因抵押權人要實現抵押權而發(fā)生涉案房產所有權的變動，該情形應屬于“買賣不破租賃”原則的例外情形，故不能適用“買賣不破租賃”原則?！百I賣不破租賃”原則是民法領域的一項重要的原則，其功能在于保護承租人的合法權益，但其自產生開始，就在理論界和實踐界存在爭議?！百I賣不破租賃”原則的規(guī)定，脫離了債權相對性原則，例外地使承租人不必承受出租人讓與租賃物的風險，使承租人取得某種接近對世的權限。此涉及對承租人的保護與對受讓人的保護兩種利益的衡量。隨著我國市場經濟發(fā)展日益成熟，在保護承租人利益的同時也應關注受讓人的合法權益，要爭取承租人與受讓人因“買賣不破租賃”原則的適用而實現共贏的局面，從而使原有租賃合同在受讓人與承租人之間得以更好地繼續(xù)履行。