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近日，一則“廣州中院：司法拍賣不交吉，明知房屋狀態(tài)下不支持立即騰房”的文章刷爆了朋友圈。

（2018）粵01民終17779號民事判決書摘要：

本院認(rèn)為：本案二審的主要爭議焦點(diǎn)在于陳xx應(yīng)否騰空涉案房屋，對此本院認(rèn)為，李xx雖已競得涉案房屋并取得了涉案房屋的《房地產(chǎn)權(quán)證》，依法享有涉案房屋的各項(xiàng)法定權(quán)利。但涉案房屋是按現(xiàn)狀不交吉方式拍賣，李xx在拍賣時(shí)對此應(yīng)當(dāng)清楚，故其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。現(xiàn)李xx在取得房屋所有權(quán)后立即要求陳xx、陳xx騰空搬離房屋，理由欠充分，本院暫不予支持。而李xx要求陳xx、陳xx自2017年9月21日起支付占用費(fèi)合法合理，陳xx在二審亦未提出異議，故陳xx、陳xx應(yīng)按一審判決確定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付至本判決發(fā)生法律效力之日止。綜上所述，陳xx的上訴請求部分成立，本院予以支持。

（圖片來源網(wǎng)絡(luò)）

該判決引起了業(yè)界和網(wǎng)友們的廣泛討論，有的人認(rèn)為李xx明知是以不交吉的方式拍賣，就應(yīng)該承擔(dān)該不交吉拍賣帶來的風(fēng)險(xiǎn)，但法院既然承認(rèn)李xx對房產(chǎn)享有法定權(quán)利，則應(yīng)當(dāng)明確陳xx搬離期限。多數(shù)人認(rèn)為如果形成這樣的裁判思路，會(huì)使流拍成為常態(tài)，執(zhí)行難上加難。甚至有外省朋友問什么是不交吉？

為此筆者還專門上網(wǎng)查了百科，顯示：“交吉”和“不交吉”是粵語地區(qū)房屋交易中常見的兩個(gè)詞，“吉”字本應(yīng)是“空”字，由于粵語中“空”字與“兇”字諧音，生意人為了避諱，把“空”改成了“吉”。所以“交吉”和“不交吉”實(shí)際上應(yīng)該是“交空”和“不交空”，字面的意思指的是交易的房屋是否已無人居住、是否已經(jīng)騰空，在法律上指的是交易房屋是否正在被第三者使用。但應(yīng)該說“交吉”和“不交吉”都不是一個(gè)法律術(shù)語。

另外，筆者又專門上淘寶司法拍賣網(wǎng)查看了部分各地法院拍賣公告，發(fā)現(xiàn)只有廣東地區(qū)的法院才會(huì)在競拍公告中經(jīng)常使用“交吉”和“不交吉”，而其他省份暫未看到有如此表述的內(nèi)容?？梢娬绨倏普f的，“交吉”和“不交吉”的表述應(yīng)該只發(fā)生在粵語地區(qū)。既然“交吉”和“不交吉”并非專業(yè)法律術(shù)語，那在法律上到底如何解讀呢？

筆者認(rèn)為，“交吉”和“不交吉”只是粵語地區(qū)拍賣行業(yè)里的習(xí)慣用語。

交吉價(jià)指的是：房屋可以在市場上進(jìn)行正常交易的完全市場價(jià)值，買受人享有房屋的占有、使用、收益和處分的全部權(quán)利。

不交吉價(jià)指的是：房屋由于存在租賃關(guān)系或其他被占用情況，使其在市場上進(jìn)行交易時(shí)受到一定的限制，買受人在一定期限內(nèi)或長時(shí)間內(nèi)不能完全享有房屋的占有、使用、收益和處分的全部權(quán)利。

第一種“不交吉”：房屋存在合法的租賃關(guān)系或者其他用益物權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十九條【所有權(quán)變動(dòng)后的合同效力】“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！奔此追Q的“買賣不破租賃”原則。新的所有權(quán)人應(yīng)法定承受該租賃合同。即什么也不需要做，什么也不需要說，原租賃合同的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容維持不變，自動(dòng)將出租人替換為新的所有權(quán)人。

另外，根據(jù)《物權(quán)法》第一百一十七條【用益物權(quán)人享有的基本權(quán)利】“用益物權(quán)人對他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利?！蔽餀?quán)人行使物權(quán)的同時(shí)，不得妨礙依法成立的用益物權(quán)的行使。

綜上所述，買受人如果在明知拍賣的房產(chǎn)存在合法租賃關(guān)系或者其他用益物權(quán)的不交吉的情況下，無權(quán)要求原合法占有人騰空房屋。

第二種“不交吉”：房屋不存在合法的租賃關(guān)系或者其他用益物權(quán)，但目前被原業(yè)主繼續(xù)使用或者經(jīng)原業(yè)主允許其他人使用的情況。

根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力?！蹦敲磸姆ㄔ撼鼍卟门形臅畷r(shí)，原業(yè)主就喪失了該房屋的所有權(quán)。

另外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十條“人民法院裁定拍賣成交或以流拍的財(cái)產(chǎn)抵債后，除由依法不能移交的情形外，應(yīng)當(dāng)于裁定送達(dá)后十五日內(nèi)，將拍賣的財(cái)產(chǎn)移交買受人或者承受人。被執(zhí)行人或者第三人占有拍賣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)移交而拒不移交的，強(qiáng)制執(zhí)行。”

根據(jù)上述法律和司法解釋規(guī)定，原業(yè)主應(yīng)當(dāng)向買受人依法移交被執(zhí)行的房屋。原業(yè)主從法院出具裁判文書之時(shí)就已經(jīng)喪失了該房屋的所有權(quán)，且原業(yè)主既不是該房屋的承租人，也不是該房屋的用益物權(quán)人，原業(yè)主已屬于無權(quán)占有，根據(jù)《物權(quán)法》第三十四條【返還原物權(quán)請求權(quán)】“無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。”買受人對該房屋依法享有返還原物請求權(quán)，有權(quán)請求法院判令原房主騰空搬離房屋，并向買受人支付占用費(fèi)。

法院以李xx在拍賣時(shí)明知涉案房屋是按現(xiàn)狀不交吉方式拍賣，所以其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果為由，不支持李xx 要求陳xx、陳xx騰空搬離房屋的訴訟請求是完全一刀切的做法。以筆者的理解，法院表述出來的意思就是因?yàn)榉课莸默F(xiàn)狀是有人占有的，而買受人又是明知該情況的，所以不管該占有人是有權(quán)占有還是無權(quán)占有，買受人成為該房屋的所有權(quán)人后都無權(quán)要求占有人返還原物?！敖患焙汀安唤患敝皇菍Ψ课莠F(xiàn)狀的一種習(xí)慣表述，但并不影響物權(quán)的轉(zhuǎn)移以及新的權(quán)屬人合法行使權(quán)利。法院的判決顯然無視物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。另外，從法理上講，被執(zhí)行人本來就應(yīng)當(dāng)主動(dòng)提供財(cái)產(chǎn)給法院執(zhí)行，以清償自己的債務(wù)，但法院的這種判決無異于主動(dòng)向老賴開放不履行判決的大門。

此判決一出，勢必令很多人對司法拍賣產(chǎn)生懷疑?；ㄥX買了房子不能住，甚至還要花費(fèi)大量的人力物力財(cái)力去和原物主協(xié)商、周旋、對簿公堂，誰還敢去參與競拍，無人參與競拍必定會(huì)使得拍賣市場出現(xiàn)大量的“流拍”現(xiàn)象。從法律的角度上看，不交吉的司法拍賣大量“流拍”，客觀上使得有房產(chǎn)卻又無法執(zhí)行的案件越堆越多，使得執(zhí)行難的現(xiàn)狀日益加重。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度上看，“流拍”的負(fù)面作用除了使拍賣價(jià)格越來越低，影響拍賣的收益外，還使買主產(chǎn)生了“盼低觀望”的心態(tài)，這些都不利于拍賣市場的健康發(fā)育。

2018年11月30日，廣州中院公開回應(yīng)不交吉房產(chǎn)拍賣案，表示會(huì)高度重視，成立專業(yè)小組進(jìn)行案件核查，并及時(shí)向社會(huì)公布。

2018年12月4日，廣州中院以積極應(yīng)對的態(tài)度，兌現(xiàn)了及時(shí)向社會(huì)公布的承諾，再次發(fā)表《情況通報(bào)》，表示決定對（2018）粵01民終19145號、（2018）粵01民終17779號民事判決依法啟動(dòng)審判監(jiān)督程序，并嚴(yán)格依照法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定予以規(guī)范，維護(hù)各方合法權(quán)益。

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百九十八條第一款：“各級人民法院院長對本院已經(jīng)發(fā)生法律效的判決、裁定、調(diào)解書，發(fā)現(xiàn)確有錯(cuò)誤，認(rèn)為需要再審的，應(yīng)當(dāng)提交審判委員會(huì)討論決定。”

雖然該判決引起了紛紛議論和譴責(zé)，，但廣州中院應(yīng)對此事件的態(tài)度是值得點(diǎn)贊的。從公開回應(yīng)到作出處理決定只經(jīng)過了短短的4天，可見廣州中院對此事件確實(shí)是高度重視的。廣州中院面對輿論，不回避、不推卸，積極主動(dòng)介入事件調(diào)查，接受公眾的監(jiān)督，以行動(dòng)重塑法院的形象，讓人民重拾對法院及司法的信任，贊！期待該案后續(xù)的再審情況，希望法院能夠作出一個(gè)合法、公正且合理的判決。

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