尚法 勤勉 精專 共贏

在相當長的一段時間里，柬埔寨旅游都是東南亞旅游的小眾產品。直到現在，大多數國人對于柬埔寨及其首都金邊仍處于一無所知的狀態(tài)。近年來隨著柬埔寨的迅速發(fā)展以及中柬民間交流的增多，越來越多的國人開始前往這個有著燦爛吳哥文化的國家旅行、貿易和投資。

上個月我和先生去了趟金邊旅行，回來后就在金邊的所見所聞寫了這篇游記，希望能給大家直觀地展現一下這座神秘但充滿活力的東南亞都會城市。

（占據金邊交通樞紐位置的獨立紀念碑。圖片來源網絡。）

金邊在哪里：東盟之心

柬埔寨在東盟里的位置十分討巧，在地理上幾乎位于東南亞正中央位置，所以其首都金邊有時也被稱為“東盟之心”。柬埔寨位于中國一帶一路戰(zhàn)略帶上，也是在建的泛亞鐵路的連結點之一，一直以來同中國保持著良好的政治、經濟關系。

（圖片來源網絡）

柬埔寨面積為181,035平方公里，約等于廣東省或貴州省那么大。2016年人口有1576萬（貴州省同年為3555萬人），2017年人均GDP為1384美元（貴州省同年約為5600美元，全國倒數第三位）。從人均GDP上可得知，柬埔寨剛剛摘掉“世界上最不發(fā)達國家”（人均GDP低于1000美元）的帽子，其人均GDP仍遠遠低于我國內陸不發(fā)達省份。

關于柬埔寨首都金邊，百度百科是這樣介紹的：“金邊，柬埔寨王國首都，柬埔寨最大城市，為柬埔寨政治、經濟、文化、交通、貿易、宗教中心。金邊面積375平方公里，2015年人口約220萬（1998年約86萬），人口成長率為3.92%。金邊坐落在湄公河與洞里薩河之間的三角洲地帶。90%的金邊市居民信奉佛教，少數人信奉回教與基督教。使用的官方語言為柬埔寨語，并有少數的英語與法語?！?/p>

（大皇宮外的鴿群。圖片來源網絡。）

其中，金邊的面積之小與人口之多最令我驚訝！金邊面積375平方公里，僅是海南省會城市?？冢?145.93平方公里）的八分之一，而人口總數竟然與?？趲缀醭制?，而且還在快速增長中！當我剛查到上述數據時，我曾反復確認，生怕自己看錯了。然而事實就是：金邊就是這么小，人口密度就是這么大，達到了可怕的每平方公里接近6000人！而根據百度查詢出的結果：?？谌丝诿芏燃s880人／平方公里；深圳的人口密度為5963人／平方公里。也就是說，金邊的人口密度與國內人口密度排名第一的城市深圳不相上下！

而且柬埔寨人口平均年齡僅27.8歲，是全球最年輕的國家之一，其中30歲以下的年輕人占總人口的70%，可以說，這個國家的人口紅利極為可期。

金邊初體驗：物價不是一般的貴

我原以為金邊會像泰國的曼谷或清邁一樣物美價廉。去年去清邁旅行時，古城里干凈整潔的民宿也就100-200元／晚，五星級酒店600-800元／晚；外出吃飯，滿滿一桌菜折合人民幣也才100多塊錢，坐當地的突突車或者UBER，城內一趟不過幾塊錢；即使打車去遠郊動物園，也才40多元人民幣?？傊?，泰國當地的物價大概是國內一二線城市的1/2-2/3。鑒于此，去金邊之前，我們了解到柬埔寨是美金計價，就很樂觀地換了五百美元現金，想著住宿費既然已經在線支付，那么三天的日?；ㄤN應該足夠用。

結果，從金邊機場到下榻的酒店僅8公里就花了30美金；從市區(qū)A地到市區(qū)B地2公里坐嘟嘟車花了3美金；普通吃頓飯兩個人二三十美金；到當地較有名氣的MALIS餐廳吃了一頓飯，點了四個菜加上服務費吃了100美金；去趟大皇宮每人門票10美金；商場里的massage每人每次30美金……三天下來，只是相當于中等檔次的吃喝玩樂，沒有其他現金shopping，基本上500美金見底。

（10美金一盤的沙拉，味道算是清新爽口……）

后來我特地了解了一下為什么金邊物價如此之高?？偨Y下來，第一是由于柬埔寨物產極不豐富，特別是制造業(yè)，幾乎一針一線，都嚴重依賴進口。第二是因為據說金邊至少生活著三十萬外國人，尤其是核心區(qū)各國使館林立，其周邊的物價就水漲船高，嚴重高于這個國家的平均水平。第三，當時我們初來乍到、不懂比價，在交通方面確實多付了一些，選擇的餐廳也屬于金邊中上檔次，所以價格自然不太便宜。總之友情提示：去金邊玩，還是務必帶足美金……

在此給大家推薦一個當地的打車軟件PassAPP, 堪稱柬埔寨的“滴滴出行”，下載注冊都十分方便，司機按導航行駛，到達目的地后可現金結算。它在旅行的后半段真的給我們節(jié)省了不少交通費以及同司機討價還價的時間。

（柬埔寨的“滴滴出行”）

另外，通過參觀柬埔寨國家博物館了解到，其國民非常崇拜佛教里的金翅鳥。而金翅鳥在傳說中，原本是一個英雄，后來機緣巧合，甘心成了印度教三大主神毗濕奴的坐騎（佛教和印度教的莫大淵源在此暫且不表）。金翅鳥具備勇敢、忠誠、隱忍的美德，在柬埔寨隨處可見與其有關的雕塑和畫像。個人感覺柬埔寨民眾尊崇金翅鳥的那種情感，不亞于中國老百姓喜愛大鬧天宮的孫悟空。我想，它在一定程度地反映出了柬埔寨人民的價值取向，也是一個地緣小國在漫長歷史中經過反復斗爭與妥協(xié)之后選擇呈現出的一種精神面貌。

（金邊國家博物館的金翅鳥。圖片來源網絡）

金邊房地產：高收益高風險

作為一名房地產律師，總改不了每到一個城市就習慣性地了解一下當地房地產市場的“職業(yè)病”。更何況，最近幾年東南亞置業(yè)熱度頗高，特別是我在北上廣深的朋友，有不少前去泰國、馬來西亞置業(yè)，近來甚至還有朋友咨詢我越南置業(yè)的問題，讓我不禁感慨：金錢永遠是世界上最聰明的東西啊……

我向當地房地產代理機構了解到，金邊的在售新房報價大多數在2000-4000美元/平方米，市區(qū)核心地段的房產出租率非常高，租金回報率驚人。據統(tǒng)計，金邊的租金回報率達到了6.92%，排名全球第四、東南亞第一。金邊的房屋出租率也極高，業(yè)主持有房屋時的空房率極小。

（圖片來源網絡）

個人認為，金邊的房地產市場還是頗有潛力的。一方面是因為金邊經濟發(fā)展發(fā)展迅速，本國居民及外國人大量涌入；另一方面是由于金邊原本就底子差，相比人口的迅速增加，公寓項目（含住宅和商用）的建設速度跟不上。柬埔寨的GDP增速最近十年一直在6-7%，據說是亞洲除中國外唯一保持如此持續(xù)高增長的國家。據世界銀行預測，2018年柬埔寨的經濟增長率將達到6.9%，而金邊作為柬埔寨的政治、經濟、文化、交通、貿易和宗教中心，更是被評估為東盟發(fā)展最快的城市?；诖筅厔菹蚝?，所以其房地產的發(fā)展趨勢也是頗為樂觀。

（圖片來源網絡）

我們知道，看一個城市的房價，長期看人口，中期看土地，短期看金融。常見的影響城市房價的四個基本因素是：城市地位、鄰近城市、經濟人口基本面、供需關系；四個隱形關鍵因素：兒童數量的增速、上市公司的數量、財政收入、服務業(yè)占比。

對應地看金邊，占據首都地位、鄰近泰國和越南、經濟多年快速增長、人口年輕化并且增長迅速、居民多而公寓少（當地人仍多住一種叫做“排屋”的自建房），所以房價上漲的基本面可以說非常理想。其他四個隱形因素時間所限我還沒有仔細了解，以后有機會再研究一下。

目前在柬埔寨投資置業(yè)的最大風險也許就屬政治風險了。另外，柬埔寨有點像80年代的中國，法律法規(guī)仍不是非常健全，貪腐和講究人情關系比較嚴重。有八卦說有高官的孩子在金邊市區(qū)開車鳴槍而警察不敢過問，而且金邊的治安并不理想，晚上最好不要單獨出門。這些都是在柬置業(yè)的不利因素。

但是，風險和收益永遠成正比。吳曉波也曾說：2018年，買好資產，投窮國。快速發(fā)展中的柬埔寨雖然有這樣或那樣的問題，但是如果眼光夠好 、出手夠準，這個新興市場也許會給予投資人意料不到的驚喜回報。譬如，日本永旺超市在金邊投資了一個項目，據說原計劃是十年收回成本，結果僅僅用了三年就實現了目標。我想如果柬埔寨能繼續(xù)享有一個穩(wěn)定和平的十年、二十年，它的未來一定非常美好。

附：金邊市2020年都市計劃圖（圖片來源于網絡）

作者聲明：本文為一篇房地產律師的東南亞游記，非專業(yè)論文，不構成任何投資建議。文中所引用信息均來自市場公開資料，作者對所引用信息的準確性和完整性不作任何保證。