股權(quán)并購(gòu)拿地方式的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范

2010年以來(lái)，在房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下，通過(guò)并購(gòu)(或收購(gòu))股權(quán)方式拿地的房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越多，財(cái)大氣粗的央企、國(guó)企、港企及其他房地產(chǎn)巨頭也也紛紛加入。這些企業(yè)通過(guò)并購(gòu)股權(quán)方式獲得土地。較之以招拍掛方式向政府拿地，通過(guò)并購(gòu)方式，一方面成本較低，另一方面操作也較靈活。例如：2010年6月15日，花樣年華僅以3億多元的代價(jià)收購(gòu)了東莞市花千里房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司100%股權(quán)。該項(xiàng)目公司旗下?lián)碛袞|莞一土地面積近10萬(wàn)平方米的地塊。在房?jī)r(jià)飆升翻倍的當(dāng)下，土地市場(chǎng)的價(jià)格也水漲船高，而花樣年華通過(guò)收購(gòu)的方式，折合樓盤(pán)價(jià)格僅1300元/平方米便輕松獲得商住用地，比周邊同類(lèi)型的地塊便宜了1000多元/平方米。

同時(shí)，一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，生存空間越來(lái)越小。部分企業(yè)期望通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。財(cái)大氣粗的央企、國(guó)企、港企及其他房地產(chǎn)巨頭趁勢(shì)大魚(yú)吃小魚(yú)。因此，大背景下的房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)、收購(gòu)潮將愈演愈烈。

股權(quán)并購(gòu)系指并購(gòu)方通過(guò)協(xié)議購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)企業(yè)的股權(quán)或以認(rèn)購(gòu)目標(biāo)企業(yè)增資方式，成為目標(biāo)企業(yè)股東，進(jìn)而達(dá)到參與、控制目標(biāo)企業(yè)的行為。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，并購(gòu)的方式不僅僅可獲得優(yōu)質(zhì)土地資源，相比價(jià)高者得的招拍掛土地市場(chǎng)而言，成本的優(yōu)勢(shì)更具吸引力。

股權(quán)并購(gòu)拿地方式雖土地成本價(jià)格低廉，也能節(jié)約大幅社會(huì)關(guān)系成本。但相對(duì)于招拍掛方式拿地，其法律風(fēng)險(xiǎn)也較大。筆者現(xiàn)就股權(quán)并購(gòu)(或收購(gòu))方式拿地的主要法律風(fēng)險(xiǎn)分析如下：

 一、存在于土地使用權(quán)本身的風(fēng)險(xiǎn)及防范

股權(quán)并購(gòu)拿地，存在于土地使用權(quán)本身的風(fēng)險(xiǎn)是最為突出的風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在：

1. 土地使用權(quán)出讓金是否已經(jīng)全額支付；

2. 土地使用權(quán)出讓合同中是否有開(kāi)發(fā)條件限定范圍條款，條款內(nèi)容是否清晰；

3. 土地使用權(quán)出讓合同是否限定了轉(zhuǎn)讓條件；

4. 土地使用權(quán)出讓合同是否限定了股權(quán)轉(zhuǎn)讓條件；

5. 土地使用權(quán)屬是否清晰無(wú)爭(zhēng)議；

6. 項(xiàng)目用地是否存在被征收、征用的情況；

7. 原股東以土地投資入股的，是否已過(guò)戶(hù)到目標(biāo)企業(yè)名下；

8. 他情況。

土地使用權(quán)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)收購(gòu)方的權(quán)益影響重大，為預(yù)防上述風(fēng)險(xiǎn)，聘請(qǐng)法律專(zhuān)業(yè)人士做好盡職調(diào)查是非常有必要的。調(diào)查和分析以下內(nèi)容可以防范風(fēng)險(xiǎn)：

（1）核查土地使用權(quán)出讓合同所述的土地出讓金額與目標(biāo)公司的支付憑證金額是否一致；

（2）認(rèn)真核查土地使用權(quán)出讓合同關(guān)于開(kāi)發(fā)條件限定條款、股權(quán)轉(zhuǎn)讓條款是否影響收購(gòu)方收購(gòu)目的的實(shí)現(xiàn)；

（3）認(rèn)真核查土地使用權(quán)證的使用權(quán)人名稱(chēng)與目標(biāo)公司名稱(chēng)是否一致無(wú)差異；

（4）到相關(guān)登記部門(mén)核查土地使用權(quán)證的真實(shí)性；

（5）到相關(guān)登記部門(mén)核查土地使用權(quán)是否存在抵押的情況，是否辦理了他項(xiàng)權(quán)證；

（6）到有關(guān)部門(mén)查看規(guī)劃，項(xiàng)目用地本身的控制性詳細(xì)規(guī)劃，周邊規(guī)劃情況；

（7）調(diào)查土地使用權(quán)是否存在出租，借用，被他人占用的情況等；

（8）調(diào)查股東是否存在將目標(biāo)公司股權(quán)質(zhì)押的情況；

（9）到司法部門(mén)了解土地使用權(quán)本身是否存在與之有關(guān)的訴訟、仲裁。

目標(biāo)公司是否值得收購(gòu)，收購(gòu)的價(jià)格是否合理，這是收購(gòu)方做出收購(gòu)決策重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。因此，上述內(nèi)容為收購(gòu)前必須要調(diào)查了解的內(nèi)容，其調(diào)查結(jié)果便是收購(gòu)方作出決策的依據(jù)。。

二、存在于目標(biāo)公司的未知負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)及防范

雖然以股權(quán)收購(gòu)的方式取得土地成本較低，操作也相對(duì)簡(jiǎn)單，但相對(duì)于直接購(gòu)買(mǎi)土地也多了些不確定性的風(fēng)險(xiǎn)，如存在于目標(biāo)公司的未知的負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)往往并不容易發(fā)現(xiàn)和防范。

未知負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)主要包括以下幾種：目標(biāo)公司因履行合同可能引發(fā)的糾紛，如違約、不完全履行、解除合同等不確定風(fēng)險(xiǎn)；被第三方訴訟或仲裁的潛在風(fēng)險(xiǎn)；目標(biāo)公司在建項(xiàng)目可能存在的未按規(guī)劃建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)；未反映在公司賬目上的擔(dān)保之債等等。

相對(duì)應(yīng)而言可以采取以下措施降低未知負(fù)債可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)：：

審查正在履行和已履行完畢的合同；查詢(xún)履行情況和相關(guān)資料；查閱股東會(huì)、董事會(huì)會(huì)議記錄；檢查在建項(xiàng)目情況；根據(jù)資產(chǎn)情況到相應(yīng)的部門(mén)查詢(xún)抵押、質(zhì)押的情況；要求目標(biāo)公司股東作出相應(yīng)保證及如出現(xiàn)未知債務(wù)時(shí)的處理方案。

三、目標(biāo)企業(yè)可能偷逃稅法律風(fēng)險(xiǎn)及防范

這方面的法律風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：目標(biāo)企業(yè)隱瞞收入偷逃各項(xiàng)稅款；有些房產(chǎn)屬自己開(kāi)發(fā)而未出售，目標(biāo)企業(yè)用作自己的辦公用房時(shí)未繳納房產(chǎn)稅及各種稅費(fèi)；土地存在減免土地出讓金的，目標(biāo)企業(yè)只按實(shí)交出讓金金額計(jì)繳契稅；未繳城鎮(zhèn)土地使用稅等。

針對(duì)上述問(wèn)題，可采取的防范措施包括：向稅務(wù)機(jī)關(guān)查詢(xún)目標(biāo)企業(yè)納稅情況，看是否存在偷逃稅行為；查看有無(wú)自己開(kāi)發(fā)未出售的房產(chǎn)；查看土地使用權(quán)出讓合同，核對(duì)契稅完稅憑證；查看有無(wú)城鎮(zhèn)土地使用稅完稅憑證。

以上是股權(quán)拿地方式下存在的主要風(fēng)險(xiǎn)及防范措施，實(shí)踐中，股權(quán)拿地方式還存在其他各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，如土地存在拆遷的情況下的安置補(bǔ)償是否到位的風(fēng)險(xiǎn)，安置房是否按規(guī)劃建設(shè)并符合物權(quán)法關(guān)于通風(fēng)、采光等相鄰權(quán)規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)等，各種可能存在的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施均應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的具體情況而定。