從法律角度淺談《不動產(chǎn)登記暫行條例》的影響

引發(fā)社會普遍關(guān)注，尤其是不動產(chǎn)行業(yè)高度重視的《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱：《條例》），已于2014年11月12日由國家總理李克強簽署公布，并從2015年3月1日起施行。那么，該條例的實施是否會加快房產(chǎn)稅的實施？會不會降低房價？會否成為查處貪污腐敗的利器？權(quán)利人合法權(quán)益能否得到更大力度的保護？是否會造成不動產(chǎn)權(quán)利人的信息泄漏？下面，筆者將從律師的角度結(jié)合法律實踐經(jīng)驗為讀者們一一解讀。

《條例》是否為房產(chǎn)稅做鋪墊？

   首先，我們來看看《條例》的主要側(cè)重點在哪里。從《條例》的內(nèi)容來看，該條例將集體土地、森林、林木、房屋等建筑物所有權(quán)、土地承辦經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地、宅基地、海域的使用權(quán)及地役權(quán)、抵押權(quán)等不動產(chǎn)權(quán)屬都囊括進去了，并將不動產(chǎn)的詳細內(nèi)容、交易情況、審批信息等均須記錄在案，同時國家指定主管部門建立全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理平臺，實現(xiàn)國家、省、市、縣四級登記信息實時共享，而且公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門也可與不動產(chǎn)登記部門就登記信息互通共享。也就是說，等全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺搭建并登記完畢后，只要滿足查詢條件權(quán)利人可以在縣級以上不動產(chǎn)登記部門查詢?nèi)珖渌胤降牟粍赢a(chǎn)信息，而公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門必要時，也可通過信息共享來查詢不動產(chǎn)登記信息。

由此可見，不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺建立后隨著不動產(chǎn)登記的完善，大量的不動產(chǎn)信息將為房產(chǎn)稅的構(gòu)建打下牢固的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，如此有望改變當前多重交易環(huán)節(jié)、稅費混亂、以費代稅的現(xiàn)象，為加快房地產(chǎn)稅的立法進程打通技術(shù)條件，從而達到促使房地產(chǎn)回歸居住性，減少投資投機的效果。否則，缺乏技術(shù)基礎(chǔ)的房產(chǎn)稅只會成為推高房價、租金的推手，而不能達到市場調(diào)節(jié)的效果。但至于能否降低房價，鑒于不動產(chǎn)登記的完善需要一個較為漫長的過程，即便對房地產(chǎn)查詢的條件有所突破，但短期內(nèi)在房產(chǎn)稅真正出臺前，并不會造成投資客的集中拋售，也不會對房價造成較大沖擊。

會否成為查處貪污腐敗的利器？

暫行條例規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當提供。有關(guān)國家機關(guān)可依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復制與調(diào)查處理案件有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。從筆者的法律實踐經(jīng)驗來看，雖然在廣州等一線城市均需“以房查人”，但在珠三角等二三線城市不少地方都存在“以人查房”的做法，雖暫行條例沒有明確查詢方式，但至少說明“以人查房”是現(xiàn)行存在的。若不動產(chǎn)登記采用“以人查房”的做法，則在技術(shù)層面上，無論是防腐工作的前期篩查，還是減少國有資產(chǎn)流失上，都可以起到“以房防腐”的作用。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度將會成為反腐的又一利器?？梢灶A見，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記將會迫使官員可能拋售一定數(shù)量的房產(chǎn)，但是占據(jù)交易總量還是太小，影響有限。

權(quán)利人合法權(quán)益能否得到更大力度的保護？

其實，對于普通民眾來說，暫行條例的實施實際上應(yīng)該是一個福音。因為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記能有效解決現(xiàn)行司法界中“執(zhí)行難”的問題，從而更好地保護權(quán)利人的合法權(quán)益，實現(xiàn)他們的訴求，減少上訪事件，促進和諧社會的建設(shè)。隨著社會大眾法律意識的提高，人們一旦有糾紛大多都懂得拿起法律武器保護自己的合法權(quán)益。尷尬的是，在民商案件中，很多時候權(quán)利人確實能贏得訴訟，但卻面臨沒有財產(chǎn)可執(zhí)行的“執(zhí)行難”問題。

實際上法院在執(zhí)行的時候都會到房管部門查詢被執(zhí)行人的房產(chǎn)情況，但由于在暫行條例實施前，不動產(chǎn)的登記都各自在不動產(chǎn)所在地進行，并沒有信息共享機制和平臺，因此法院的查詢也會受到地域的限制。如果被執(zhí)行人在當?shù)夭]有房產(chǎn)，又沒有銀行存款，則權(quán)利人的權(quán)益就很可能這是一張判決而已，想實現(xiàn)訴求不知得到何年何月。然而暫行條例實施后，全國將建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記平臺，并實現(xiàn)國、省、市、縣四級實時共享，且不同部門之間也可加強互通共享。因此，可以預見，暫行條例的實施將會大幅度的加強法院的執(zhí)行力度，而權(quán)利人的權(quán)益也能得到更好地保護。

是否會造成不動產(chǎn)權(quán)利人的信息泄漏？

看到這里，很多人就會擔心，憑身份信息就能查到房產(chǎn)情況，還可以查全國的房產(chǎn)情況，那會不會造成不動產(chǎn)權(quán)利人的信息泄漏呢？實際上，在筆者的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗中，查詢不動產(chǎn)信息的條件是很嚴格的。首先，能憑身份信息查詢其不動產(chǎn)信息的只有法院、公安這樣的司法、偵查機關(guān)，其他人即便是律師也做不到這一點。其次，除了權(quán)利人自身外，利害關(guān)系人如債權(quán)人等查詢不動產(chǎn)信息也是有諸多限制的。根據(jù)筆者的經(jīng)驗，查詢不動產(chǎn)信息首先要提供準確的不動產(chǎn)地址和產(chǎn)權(quán)人姓名，其次還得有法院出具的查詢不動產(chǎn)信息的函件，而讓法院出具查詢函件則需要當事人提供相關(guān)的證據(jù)材料到法院進行立案審查。由此可見查詢條件之苛刻，因此只要權(quán)利人沒有涉及違法犯罪之事，完全沒有必要擔心不動產(chǎn)統(tǒng)一登記會造成個人不動產(chǎn)信息的泄漏。

總的來說，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記一方面為不動產(chǎn)登記機關(guān)依法登記提供信息基礎(chǔ)，為不動產(chǎn)登記查詢提供便利，也為民商案件的執(zhí)行加大了力度，更好地保護了社會普通大眾的權(quán)利；另一方面，通過對登記信息的整合，為不動產(chǎn)登記資料查詢、不動產(chǎn)管理等提供信息基礎(chǔ)，從而為不動產(chǎn)交易及更有效率的利用提供保障，也為宏觀調(diào)控和其他社會治理提供數(shù)據(jù)支撐。